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LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 개념 및 계산 방식 알아 보기

머니프랜드 2025. 7. 3. 12:55
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1. LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보대출비율

개념: LTV는 주택의 담보가치 대비 대출 금액의 비율을 나타냅니다. 쉽게 말해, 집값의 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 보여주는 지표입니다.

계산 방식:

규제 기준 (일반적인 예시, 지역 및 정책에 따라 변동 가능):

  • 투기지역/투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%
  • 그 외 지역: 60%
  • 생애 최초 주택 구입자 및 서민 실수요자: 규제지역과 관계없이 최대 60% (일부 80%까지 완화되는 경우도 있음)

예시:

  • 주택 담보물의 가치: 5억 원
  • LTV 규제 비율: 70% (생애 최초 주택 구입자 등)

계산: 최대 대출 가능 금액 = 5억 원 70% = 3억 5천만 원

의미: 5억 원짜리 주택을 담보로 최대 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있다는 의미입니다. 나머지 금액은 본인의 자금으로 마련해야 합니다.

2. DTI (Debt To Income ratio) : 총부채상환비율

개념: DTI는 연소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 대출자의 소득 대비 빚 갚을 능력을 평가하는 지표입니다.

계산 방식:

규제 기준 (일반적인 예시, 지역 및 정책에 따라 변동 가능):

  • 투기지역/투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%
  • 그 외 지역: 60%
  • 생애 최초 주택 구입자 및 서민 실수요자: 규제지역과 관계없이 60%

예시:

  • 연소득: 6,000만 원
  • 기존 신용대출 연간 이자 상환액: 500만 원 (원금은 제외, 이자만 반영)
  • DTI 규제 비율: 40% (투기과열지구 기준)
  • 새로 받으려는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 라고 가정

계산:

의미: 연간 주택담보대출 원리금 상환액이 1,900만 원을 넘지 않아야 대출이 가능합니다. 이 금액을 바탕으로 주택담보대출의 실제 한도가 결정됩니다. DTI는 주택담보대출에 초점을 맞추지만, 다른 대출의 이자도 포함하여 상환 능력을 종합적으로 봅니다.

3. DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

개념: DSR은 연소득에서 모든 금융 부채(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액(원금 + 이자)이 차지하는 비율입니다. DTI보다 훨씬 포괄적인 개념으로, 대출자의 총체적인 상환 능력을 평가하는 가장 엄격한 지표입니다.

계산 방식:

규제 기준 (일반적인 예시):

  • 총 대출액 1억 원 초과 시: DSR 40% (은행권), 50% (비은행권) 적용

예시:

  • 연소득: 6,000만 원
  • 기존 주택담보대출 연간 원리금 상환액: 1,000만 원
  • 신용대출 연간 원리금 상환액: 500만 원 (만기일시상환 방식이라도 DSR 계산 시 일반적으로 10년 분할상환으로 간주)
  • 자동차 할부대출 연간 원리금 상환액: 300만 원
  • 새로 받으려는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 라고 가정

계산:

의미: 현재 가지고 있는 모든 대출의 원리금 상환액과 새로 받으려는 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐 연간 2,400만 원을 넘으면 안 됩니다. 따라서 새로 받으려는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액은 최대 600만 원까지 가능하며, 이 금액을 통해 대출 한도가 결정됩니다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 종합적으로 보기 때문에 대출 한도가 가장 엄격하게 산정됩니다.

핵심 요약:

  • LTV: 주택 가치 대비 대출 한도 (집값 기준)
  • DTI: 소득 대비 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환 능력 (주택 대출 중심)
  • DSR: 소득 대비 모든 대출 원리금 상환 능력 (모든 빚 포함, 가장 포괄적)

이 세 가지 지표는 대출 한도를 결정하는 데 상호 보완적으로 작용하며, 은행들은 이 기준들을 종합적으로 고려하여 대출 심사를 진행합니다. 따라서 주택담보대출을 계획하고 있다면 본인의 소득과 기존 부채 현황, 구매하려는 주택의 가치를 미리 파악하여 이 지표들을 계산해 보는 것이 중요합니다. 또한, 정부 정책 및 금융기관의 기준은 수시로 변동될 수 있으므로, 대출 신청 전 반드시 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

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