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상가건물 임대차보호법은 경제 상황과 물가 변동 등을 반영하여 수시로 개정되어 왔습니다. 특히 소액 임차인을 보호하기 위한 최우선변제금액과 그 기준은 여러 차례 상향 조정되었습니다. 아래 내용은 1984년부터 최근까지의 주요 개정 내용을 연도별로 정리한 것입니다.
※ 주의사항
- 최우선변제금액은 **임대차계약 체결일(또는 담보물권 설정일)**을 기준으로 합니다.
- 아래 표는 상가건물 임대차보호법의 내용이며, 주택임대차보호법과 일부 다를 수 있습니다.
- 표에 명시된 금액은 환산보증금 기준입니다. (환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100)
1. 1984년 ~ 2000년대 초기
상가건물 임대차보호법이 제정되기 전, 주택임대차보호법의 소액임차인 보호 규정을 상가에도 일부 준용했습니다. 이 시기에는 보호 범위가 매우 제한적이었습니다.
- 1984년 6월 14일 이전:
- 특별시/직할시: 보증금 300만 원 이하 → 300만 원까지
- 기타 지역: 보증금 200만 원 이하 → 200만 원까지
- 1987년 12월 1일 이후:
- 특별시/직할시: 보증금 500만 원 이하 → 500만 원까지
- 기타 지역: 보증금 400만 원 이하 → 400만 원까지
- 1990년 2월 19일 이후:
- 특별시/직할시: 보증금 2,000만 원 이하 → 700만 원까지
- 기타 지역: 보증금 1,500만 원 이하 → 500만 원까지
- 1995년 10월 19일 이후:
- 특별시/광역시(군 지역 제외): 보증금 3,000만 원 이하 → 1,200만 원까지
- 기타 지역: 보증금 2,000만 원 이하 → 800만 원까지
2. 2001년 상가건물 임대차보호법 제정 이후
2001년 9월 15일, 「상가건물 임대차보호법」이 제정되면서 상가 임차인의 권리가 보다 명확하게 보호되기 시작했습니다.
- 2001년 9월 15일 이후:
- 수도권 과밀억제권역: 보증금 4,000만 원 이하 → 1,600만 원까지
- 광역시: 보증금 3,500만 원 이하 → 1,400만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 3,000만 원 이하 → 1,200만 원까지
3. 2008년 개정 (보증금 상향)
- 2008년 8월 21일 이후:
- 수도권 과밀억제권역: 보증금 6,000만 원 이하 → 2,000만 원까지
- 광역시: 보증금 5,000만 원 이하 → 1,700만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 4,000만 원 이하 → 1,400만 원까지
4. 2010년 개정 (서울 지역 추가 구분)
서울 지역의 특수성을 반영하여 별도의 기준으로 구분되었습니다.
- 2010년 7월 26일 이후:
- 서울특별시: 보증금 7,500만 원 이하 → 2,500만 원까지
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외): 보증금 6,500만 원 이하 → 2,200만 원까지
- 광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산, 용인, 김포, 광주: 보증금 5,500만 원 이하 → 1,900만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 4,000만 원 이하 → 1,400만 원까지
5. 2014년 개정
- 2014년 1월 1일 이후:
- 서울특별시: 보증금 9,500만 원 이하 → 3,200만 원까지
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외): 보증금 8,500만 원 이하 → 2,800만 원까지
- 광역시 등: 보증금 6,500만 원 이하 → 2,200만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 5,000만 원 이하 → 1,700만 원까지
6. 2018년 개정
- 2018년 1월 26일 이후:
- 서울특별시: 보증금 6,500만 원 이하 → 2,200만 원까지
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외): 보증금 5,500만 원 이하 → 1,900만 원까지
- 광역시 등: 보증금 3,800만 원 이하 → 1,300만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 3,000만 원 이하 → 1,000만 원까지
7. 2023년 개정 (가장 최근)
상가건물 임대차보호법 시행령이 개정되면서 최우선변제금액 기준이 상향되었습니다.
- 2023년 2월 21일 이후:
- 서울특별시: 보증금 6,500만 원 이하 → 2,200만 원까지
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 용인, 화성, 김포, 세종: 보증금 5,500만 원 이하 → 1,900만 원까지
- 광역시 등(군 지역 제외), 안산, 파주, 이천, 평택: 보증금 3,800만 원 이하 → 1,300만 원까지
- 그 밖의 지역: 보증금 3,000만 원 이하 → 1,000만 원까지
※ 주의: 위 표는 2023년 2월 21일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약에 적용되는 기준입니다. **계약 체결일(또는 담보물권 설정일)**이 이전에 속하는 경우, 이전 법령의 기준이 적용되므로 반드시 해당 시기의 기준을 확인해야 합니다.
최우선변제권의 핵심 조건 (변동 없음)
최우선변제금액은 시대에 따라 바뀌었지만, 최우선변제권을 행사할 수 있는 필수 요건은 큰 변화가 없습니다.
- 소액 임차인에 해당할 것: 임대차 계약 당시의 보증금액이 법이 정한 소액 임차인 범위 내에 있어야 합니다.
- 대항력(건물 인도 + 사업자등록)을 갖출 것: 경매 개시 결정 등기가 되기 전에 사업자등록을 신청하고 건물을 점유해야 합니다.
- 최우선변제금은 건물 가액의 1/2 한도 내에서 인정: 여러 명의 소액 임차인이 있을 경우, 최우선변제금의 총합은 건물 경매 낙찰가액의 1/2을 넘을 수 없습니다.
상가 임대차 계약 시, 계약 시점의 법령과 해당 지역의 기준을 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 궁금한 점은 관할 세무서나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.
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